Créer une SCI : quelles conditions remplir ?

Une SCI (Société Civile Immobilière), est une forme juridique de société permettant de constituer et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce statut juridique apporte plus de flexibilité et octroie de nombreux avantages fiscaux. Mais, quelles sont les conditions à remplir si votre choix se porte sur la SCI ?

Les associés d'une SCI

Les associés doivent être au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Ils peuvent désigner et révoquer le gérant, participer aux assemblées, recevoir des parts sociales selon leurs apports. Ils reçoivent également des dividendes émanant des bénéfices.

Les statuts d'une SCI

Une SCI est une société, elle se doit d’avoir des statuts. Pour rédiger les statuts d’une SCI, il faut s’attacher les services d’un notaire.

Dans les statuts d’une SCI, l’on retrouvera : l’état civil des associés, la durée (99 ans maximum) de la SCI, le nom de la SCI, l’adresse du siège social (très souvent, le domicile du gérant), l'objet social de la société.

Le capital dans une SCI

Le capital de la société étant constitué des apports des associés, il sera divisé en parts sociales, en égales valeurs et réparties ensuite entre eux par rapport à leurs apports. La loi n'impose aucun capital social minimum.

Les Apports dans une SCI

Concernant les apports, il y en a de deux types : Les apports en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, etc.) sont apportés par les associés. Proportionnellement à ce qu’ils apportent, les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices de la société.

Les apports en numéraire

Il n’est pas obligé de verser de l’argent sur un compte bancaire avant de signer les statuts, mais les associés devront le faire si le gérant le demande. À défaut d’être versées, les sommes non payées porteront intérêt au taux légal.

Les apports en nature

Les futurs associés d’une SCI sont invités à effectuer un apport en nature pour la constitution du capital de la société. Plus clairement, il doit s’agir d’une cession d’un bien matériel dont on peut estimer la valeur à la SCI. Cet apport en nature est généralement un immeuble.

Toutefois, c'est une vente un peu particulière. Elle exige donc certaines conditions :

  • Le prix est payé en parts de la SCI
  • Aucun droit d’enregistrement n’existe
  • Un acte notarié est à établir et doit être publié à la Conservation des hypothèques
  • Le bien est vraiment acquis par la SCI et à ce titre
  • Il est impératif de faire tous les diagnostics techniques prévus
  • Le notaire fera par la suite une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Si le bien est loué, le locataire verra son bail se poursuivre sans encombre.

Si par contre, les parts de SCI remises en contrepartie du bien représentent une valeur supérieure au prix de revient du bien, le vendeur pourra être imposé au titre des plus-values.

Vous ne devez pas surévaluer ou sous-évaluer les biens que vous apportez à la SCI. Cela pourrait faire l’objet d’une contestation par les autres associés ou qualifié par l'administration fiscale de donation déguisée, ou par exemple donner lieu à une plus-value.

Les formalités

Les formalités font référence à trois éléments importants :

  • L'enregistrement : Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI (Société civile Immobilière) ou du domicile de l'un des associés. Il en faut quatre exemplaires, mais, sauf exceptions, l'enregistrement n'est pas payant.
  • L'annonce légale : Un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social
  • L'immatriculation : Il faut enregistrer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu de son siège social.

Vous savez maintenant les différentes conditions à remplir pour créer une Société Civile Immobilière. Nous espérons avoir répondu clairement à vos attentes sur la question.